Molti uffici canadesi sono vuoti. Potrebbe essere il “canarino nella miniera di carbone” dell’economia – Nationwide | Globalnews.ca

Home prices, sales have plummeted over the past year.  Is this the bottom?  |  globalnews.ca

L’aumento dei tassi di interesse sta mettendo sotto pressione gli immobili canadesi, ma non sono solo i proprietari di case a risentirne.

Gli esperti avvertono che il settore immobiliare commerciale canadese potrebbe essere un canarino nella miniera di carbone per una recessione più ripida dell’economia poiché un ritorno incerto al posto di lavoro lascia molti proprietari di uffici in una posizione precaria.

Gran parte dei timori per gli immobili commerciali, un settore che comprende torri per uffici, spazi commerciali, magazzini e impianti di produzione, provengono dagli Stati Uniti e dalla recente instabilità del settore bancario.

First Republic, una banca regionale che si rivolgeva a una clientela facoltosa, è stata l’ultima vittima dell’instabilità che ha visto le onde d’urto diffondersi oltre gli Stati Uniti fino alle istituzioni bancarie globali.


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Il sequestro della Prima Repubblica: cosa significa per i canadesi l’ultimo fallimento di una banca statunitense?


È stato Charlie Munger, vicepresidente di Berkshire Hathaway e braccio destro del magnate degli investimenti Warren Buffett, a suonare il campanello d’allarme durante il effective settimana sullo stato delle banche statunitensi con esposizione al settore immobiliare commerciale.

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Munger ha dichiarato al Monetary Instances il 30 aprile di ritenere che le banche statunitensi fossero piene di quelli che considerava prestiti inesigibili legati ai prezzi degli immobili commerciali che stanno diminuendo di valore.

Gli esperti che hanno parlato con World Information questa settimana hanno affermato che la situazione degli immobili commerciali, e in particolare degli uffici, potrebbe peggiorare in modo significativo poiché i tassi di interesse più elevati mettono sotto pressione i prestiti e i timori bancari vedono i proprietari terrieri impossibilitati advert accedere al credito di cui hanno bisogno per evitare di vendere i loro edifici.

Quindi, come potrebbe questo tradursi in un collasso economico più ampio? Ecco cosa hanno detto sulla situazione e su come potrebbe comportarsi il Canada.

Lavoro ibrido che lascia più uffici vuoti

Craig Alexander, un economista indipendente che in precedenza period capo di Deloitte Canada, afferma che mentre i canadesi hanno già visto l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse sul rallentamento del mercato immobiliare, il lato commerciale è di pari importanza.

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Ci sono molte ragioni per essere preoccupati per il settore immobiliare commerciale, cube.

Per gli uffici in particolare, la domanda è stata notevolmente inferiore per le aziende che limitano gli affitti che i proprietari possono addebitare ai loro inquilini, afferma Alexander.

Sebbene sia stato a lungo teorizzato che il modo in cui lavoriamo sarebbe passato per consentire un lavoro più remoto e flessibile, afferma che la pandemia ha notevolmente accelerato il ritmo con cui si è verificata una transizione che probabilmente ha colto alla sprovvista molti proprietari di edifici.


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Lo sciopero federale dei lavoratori riaccende il dibattito sul lavoro a distanza


Oggi, gli edifici per uffici stanno lottando per mantenere e attrarre inquilini in mezzo all’incertezza sul ritorno al lavoro, afferma Carl Gomez, capo economista e responsabile dell’analisi di mercato presso CoStar, che segue il settore immobiliare commerciale globale.

Gomez afferma che a Toronto, prima che la pandemia di COVID-19 colpisse e spingesse i dipendenti in massa a lavorare da casa, i tassi di posti vacanti erano estremamente bassi, intorno al quattro per cento.

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Oggi, da quando i blocchi sono stati revocati, quei numeri di Toronto sono saliti alle stelle fino alla metà dell’adolescenza, cube, osservando che una serie di edifici appena completati che arrivano sul mercato sta facendo salire questa cifra.

Gomez afferma che oggi nei mercati c’è una domanda fondamentale sul fatto che il tradizionale mercato degli uffici tornerà mai ai livelli pre-pandemia.

I dipendenti o i datori di lavoro hanno bisogno di nuovo di tutto quello spazio ufficio o siamo in una sorta di nuova normalità in cui le persone lavoreranno a volte in ufficio, a volte a casa? Questo è il grande sconosciuto, cube.

I recenti sviluppi in Canada mostrano che l’appetito dei lavoratori per la flessibilità non sta scomparendo.


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Il reclutatore nazionale per l’occupazione vede una forte domanda di spazi di lavoro flessibili, orari


Nei negoziati della Public Service Alliance of Canada con il governo federale, il diritto al lavoro a distanza è stato un punto critico. L’accordo provvisorio negoziato includeva un linguaggio per consentire a questi circa 120.000 dipendenti pubblici di elaborare modelli ibridi che soddisfano le loro esigenze individuali, piuttosto che seguire editti a livello di dipartimento.

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Gomez afferma che anche i mercati si aspettano che i tassi di posti vacanti rimarranno elevati in città come Toronto e altri importanti mercati nordamericani come Vancouver, New York Metropolis e San Francisco.

Ciò significa che è probabile che i flussi di cassa dei proprietari commerciali ne risentano poiché non sono in grado di fare affidamento sulla stessa crescita degli affitti che potevano fare in passato, afferma.

È molto costoso far salire e scendere gli ascensori, cube Gomez. Quindi questo ha un impatto anche sui loro profitti.

Tassi elevati, timori bancari raffreddano gli immobili commerciali

I proprietari di immobili commerciali stanno subendo un duro colpo proprio mentre i tassi di interesse più elevati e l’incertezza bancaria mettono sotto pressione la loro capacità di affrontare le sfide finanziarie.

Sia il Canada che gli Stati Uniti hanno avuto condizioni di tassi di interesse relativamente bassi negli ultimi dieci anni o più, e questo è stato inequivocabilmente positivo per gli immobili commerciali, afferma Alexander.

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Non solo i bassi tassi di interesse aiutano le aziende a finanziare e costruire nuovi progetti, ma rendono anche gli immobili per uffici con i loro affidabili tassi di rendimento attraverso il pagamento dell’affitto obiettivi più interessanti per gli investitori che sono esclusi dai tassi di rendimento più bassi sui titoli di stato sicuri, spiega.

Ma i giorni dei tassi minimi sono finiti circa un anno fa. Le banche centrali di tutto il mondo, inclusi Stati Uniti e Canada, hanno rapidamente aumentato i loro tassi di interesse di riferimento nell’ultimo anno per contenere l’inflazione, con la Federal Reserve americana che mercoledì ha effettuato il suo ultimo aumento di un quarto di punto.

Come gli immobili residenziali, il lato commerciale del settore è particolarmente sensibile agli aumenti dei tassi di interesse, afferma Alexander.


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Questioni di denaro: come decidere se acquistare o aspettare in un complicato mercato immobiliare


I recenti fallimenti delle banche statunitensi inaspriranno le condizioni di credito in tutto il settore, afferma Alexander, poiché i restanti istituti di credito diventano più scettici sulla qualità dei clienti che sono disposti advert assumere.

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Questa è una cattiva notizia per il settore immobiliare commerciale, cube, perché il ciclo si inverte e gli edifici diventano investimenti meno attraenti e più difficili da costruire.

Questo è il motivo per cui penso che ci siano molte speculazioni sul fatto che sentiremo di più sulla debolezza del settore immobiliare commerciale, cube.

Gli immobili commerciali stanno perdendo il loro favore sul mercato proprio mentre ci si aspetta che le banche diventino più selettive su chi scelgono di estendere il credito.

Alexander afferma che i recenti fallimenti delle banche regionali negli Stati Uniti tenderanno a rendere tutti i prestatori più conservatori e saranno particolarmente reticenti a concedere prestiti a settori che sono destinati a difficoltà nel nuovo contesto di tassi di interesse più elevati.

Il risultato? I proprietari commerciali potrebbero trovare più difficile ottenere credito in un momento in cui il futuro della loro attività è incerto, quando hanno più bisogno di un’ancora di salvezza.

C’è la sensazione generale che il settore immobiliare commerciale potrebbe essere uno dei settori che risente in misura sproporzionata di questo inasprimento delle condizioni del credito e dell’aumento dei tassi di interesse che abbiamo avuto, afferma Alexander.


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Biden afferma che i depositanti della Prima Repubblica protetti dalla banca venduta a JPMorgan, vogliono regolamenti più severi


Quanto sarà grave la ricaduta in Canada?

Tutti gli esperti che hanno parlato con World Information più Berkshire Hathaways Munger, nella sua intervista al Monetary Instances, hanno affermato che l’incombente recessione nel settore immobiliare commerciale non dovrebbe produrre un crollo come la crisi finanziaria del 2008-09.

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Gomez afferma che le preoccupazioni sono particolarmente acute sul lato statunitense del confine, tuttavia, dove molti grandi edifici per uffici nei mercati metropolitani sono finanziati da massicci prestiti e i singoli proprietari potrebbero non avere capitali a disposizione per colmare i buchi di affitti più bassi, tassi più alti e un ridotto accesso al credito.

A San Francisco, cita come esempio, gli alti tassi di sfitto stanno costringendo alcuni proprietari di edifici a vendere le loro proprietà con un forte sconto, facendo temere che altri mercati possano affrontare simili ondate di vendite.

Ci sono effetti a catena che si verificano sull’economia più ampia quando qualcosa di così grande inizia a provare angoscia, cube. Quando questi domino si connettono, ciò crea davvero una sorta di ambiente economico infido.

Ma Gomez indica un diverso modello di proprietà a nord del confine in cui fondi pensione ben capitalizzati possiedono una buona parte degli edifici per uffici del centro nelle principali città che potrebbero risparmiare al paese il peggio di una recessione immobiliare commerciale.

Alexander concorda che i rischi del Canada nel settore immobiliare commerciale sono probabilmente ridotti rispetto agli Stati Uniti e dà credito parziale al sistema bancario relativamente stabile del paese, che ha mostrato relativamente meno segni di instabilità in mezzo alle turbolenze a sud del confine.

Cube che le grandi banche canadesi sono più diversificate nelle loro partecipazioni e hanno meno probabilità, come ha avvertito Munger, che l’esposizione immobiliare commerciale delle banche statunitensi venga investita troppo pesantemente in un particolare settore sensibile a tassi più elevati.

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Le banche canadesi sono stabili, ma ‘qualcosa sta per rompersi’ nell’economia: gli esperti


Ciò non significa che il paese sia immune da una recessione più ripida legata al suo mercato degli uffici, avverte Alexander.

Gli alti tassi di interesse impiegano un anno o più per farsi strada nell’economia, osserva, e diversi settori risentono dei maggiori costi di indebitamento prima di altri.

Mentre l’economia canadese si è dimostrata resistente fino advert oggi, con un mercato del lavoro robusto e una produzione sorprendentemente forte nei primi mesi del 2023, Alexander teme che quei giorni non dureranno per sempre con un rallentamento nelle previsioni di molti economisti.

La ricaduta richiederà tempo per apparire, cube.

La pressione che si sta accumulando nel mercato immobiliare commerciale è un sintomo del passaggio dell’economia da un contesto di bassi tassi di interesse a uno elevato, afferma Alexander, e altri settori inizieranno presto a vedere che la resilienza iniziale diminuirà nei mesi a venire.

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Penso che il grande rischio non sia che avremo una sorta di catastrofe nel sistema bancario. Penso che il grande rischio sia che vedremo tempi economici più deboli, cube.

E penso che i problemi nel settore immobiliare commerciale siano un canarino nella miniera di carbone.

con i file di Anne Gaviola di World Information

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